当前位置: 首页 >> 财经>> 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

时间:2019-12-02 09:37:32

■王珂,本报见习记者

今年5月以来,规范房地产融资的政策得到大力颁布,房地产企业在拍卖、土地开发、房地产预售等方面的融资受到更多限制。随着住房企业还款高峰期的到来,住房企业面临着债务偿还压力增大和融资渠道收紧的双重压力。

《证券报》记者统计发现,今年上半年32家主流住宅企业的平均融资成本普遍高于去年。相比之下,国有企业和大型住宅企业具有低成本融资的优势。市场价值小的私人住宅企业融资成本较高,住宅企业的融资成本正在发挥“冰与火”的作用。

对融资环节的严格监管

今年4月,中央政治局会议重申了“不投机炒房”和“坚持结构性去杠杆化”的立场,以释放收紧房地产融资政策的信号。5月17日,中国银行业监督管理委员会发布了《关于开展“巩固反乱成果、推进合规建设”工作的通知》。记者注意到,上述文件发布后,NDRC、央行和中国保监会相继发布信号,加强对房地产信托、房地产企业海外债券发行、银行房地产业务等融资环节的监管。

易居研究所智库中心研究主任严跃进对《证券报》记者表示,“自今年第二季度以来,房地产企业的融资环境发生了变化。监管主要是从去杠杆化和消除传导金融风险的角度进行的。融资监管措施包括对房地产企业间接融资的直接融资,对银行开发贷款、房地产企业海外债券发行、房地产信托融资等采取了一系列控制措施。

7月12日,国家发展改革委发布了《关于住房企业外债登记的通知》。住房企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。住房企业海外债券发行融资环境紧张。

8月底,多家银行接受窗口指导,要求房地产开发贷款额度控制在2019年3月底的水平,作为融资渠道的房地产开发贷款也将收紧。

对此,严跃进表示,“目前对融资方的控制包括房地产信托、银行贷款和海外债券,涵盖土地拍卖、房地产开发和预售的各个方面,这将给住房企业的资本状况带来更大压力。第三季度并未放松,第四季度仍取决于随后监管当局控制房价的力度。”

偿债高峰到来

风数据显示,2017年和2018年中国内地房地产企业海外债券到期日分别为212.65亿美元和246.47亿美元,而2019年这一数字飙升至475.66亿美元,加大了以新还旧的压力。此外,2020年和2021年海外债券到期日分别为339.76亿美元和467.02亿美元,偿债压力将继续存在。

值得注意的是,与去年相比,房地产公司海外债券发行的资本成本大幅上升。

截至9月12日,内地房地产企业发行的144美元债券平均利率为8.99%,2018年可计算的122美元债券平均利率为7.42%。从单一债券来看,最高的票面利率是当代地产(Contemporary Real Estate)今年1月发行的美元债券,票面利率高达15.50%。此外,51种债券的票面利率超过10%,而去年全年有22种债券的票面利率为10%。

此外,wind数据显示,2017年房地产行业上市公司的信用债务仅为13945亿元,2018年达到4110.09亿元,2019年至2021年分别为5512.75亿元、4517.59亿元和6527.75亿元。

据《证券日报》统计,今年上半年32家主流住宅企业的综合融资成本率为6.11%,比2018年的平均融资成本率6.00%上升了0.11个百分点。

其中,国有企业和民营企业的融资成本率相差很大。上半年,14家国有企业平均融资成本率为5.00%,18家民营企业平均融资成本率为6.72%,相差1.72个百分点。

此外,记者根据房屋企业的估价规模计算出的房屋企业融资成本也大不相同。市值超过1000亿元的7家住房企业今年上半年平均融资成本率为5.42%。今年上半年,10家市值低于200亿元的住房企业平均融资成本率为6.91%,相差1.49个百分点。

总体而言,目前住房企业的融资成本比上年略有增加。国有企业背景下的房地产企业比民营企业具有更低的融资成本优势,而市值较小的民营住宅企业具有更高的融资成本。在融资环境紧张的情况下,融资成本似乎在迅速分化。

广西快三投注 黑龙江11选5 快三彩票 贵州11选5开奖结果